Advogada especialista em direito imobiliário de alto padrão, Gabriela Pereira alerta: “No mercado de alto padrão, a segurança patrimonial começa muito antes da assinatura do contrato”
A alta do mercado imobiliário de luxo no Brasil trouxe novas oportunidades para investidores e famílias de alto poder aquisitivo — mas também acendeu o alerta para um fator muitas vezes negligenciado: a segurança jurídica na aquisição de imóveis milionários. Segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica, o segmento de alto padrão foi responsável por 31% do volume de vendas residenciais no país em 2023, movimentando bilhões em transações.
Por trás das cifras, porém, existem riscos que podem transformar o sonho da casa perfeita em um pesadelo jurídico. É neste cenário que ganha relevância a due diligence imobiliária, uma análise profunda de documentos, histórico do imóvel e dos vendedores, indispensável para evitar prejuízos vultosos.
De acordo com o último Relatório do Mercado Imobiliário de Luxo, publicado pela consultoria Knight Frank, o Brasil está entre os países com maior crescimento na valorização de imóveis de alto padrão, com destaque para cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Balneário Camboriú. O tíquete médio dessas propriedades gira entre R$ 3 milhões e R$ 20 milhões, e a tendência é de valorização constante, especialmente em empreendimentos sustentáveis ou com serviços premium.
Contudo, como explica a advogada Gabriela Pereira, especialista em Direito Imobiliário de alto padrão, quanto maior o valor, maior o risco e mais criteriosa deve ser a análise jurídica da compra.
“A segurança patrimonial começa antes da assinatura do contrato. A due diligence vai muito além de uma checagem documental: investigamos desde a matrícula do imóvel até a vida pregressa dos vendedores e seus cônjuges, passando por certidões judiciais, projetos arquitetônicos, zoneamento e riscos ambientais”, afirma a especialista.
Gabriela relata que já identificou, em sua atuação, vendas feitas por herdeiros em disputa judicial, documentos falsificados, imóveis com uso não autorizado ou até mesmo localizados em áreas de preservação ambiental permanente. Em um dos casos, um imóvel à venda em área nobre de São Paulo possuía uma liminar que impedia a transferência da propriedade, por conta de uma ação de execução fiscal.
“Algumas pessoas acham que, por ser um imóvel de luxo ou estar sendo vendido por alguém de reputação ilibada, está tudo em ordem. Isso é um equívoco. Justamente por envolver cifras milionárias, o alto padrão exige ainda mais cuidado. O prejuízo, se acontecer, é proporcional ao investimento”, alerta Gabriela.
A due diligence jurídica inclui, segundo a especialista, os seguintes itens essenciais:
- Matrícula do imóvel atualizada
- Certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais
- Certidões judiciais cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais do vendedor e, se aplicável, de seus sócios e cônjuges
- Licenças urbanísticas e ambientais
- Projetos arquitetônicos e memorial descritivo
- Habite-se e convenção de condomínio
- Verificação de pendências administrativas e de tombamento histórico
- Análise do plano diretor e zoneamento da região
“A análise de zoneamento, por exemplo, é crucial. Sem ela, o comprador pode adquirir um imóvel e depois descobrir que não pode fazer reformas, ampliar a estrutura ou usar o local para atividade comercial. Já vi imóveis milionários travados por causa disso”, diz Gabriela.
Imóveis situados em regiões valorizadas, como Jardins (SP), Lagoa (RJ) ou Itapuã (BA), geralmente estão sujeitos a regras mais rigorosas do ponto de vista urbanístico e patrimonial.
“Sempre que o imóvel está em área nobre, a análise precisa considerar se há tombamento histórico, exigência de recuo, limitação de altura, normas de fachada e até diretrizes específicas do plano diretor. O desconhecimento dessas normas pode gerar multas e restrições severas”, explica a advogada.
Embora a função da advogada não seja decidir pela compra ou não do imóvel, Gabriela já conduziu processos em que os riscos jurídicos levaram o cliente a desistir do negócio.
“O papel do advogado é apresentar todos os riscos. Cabe ao cliente decidir. Já acompanhei situações em que o imóvel apresentava pendências, mas o comprador optou por assumir o risco diante de uma oportunidade única. O importante é que seja uma escolha consciente e com risco calculado.”
No mercado de imóveis de luxo, o acabamento pode ser impecável, a localização privilegiada e a promessa de valorização tentadora. Mas sem uma due diligence jurídica criteriosa, todo esse investimento pode ruir por detalhes ocultos à primeira vista.
Em tempos de crescimento exponencial do setor, o olhar técnico e estratégico de uma advogada especializada em transações de alto padrão torna-se indispensável. Afinal, luxo mesmo é poder dormir tranquilo sabendo que sua aquisição está juridicamente blindada.
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